Así impactan los megaproyectos inmobiliarios en sus colonias

12 de abril 2019 | 5:00 am

La actividad inmobiliaria es capaz de modificar completamente una zona y la dinámica de la comunidad con efectos que van desde la mejora urbana hasta la gentrificación.

La Ciudad de México es uno de los principales mercados inmobiliarios del país. Hasta la segunda mitad de 2018, se han realizado inversiones en edificación por más de 7,000 millones de pesos, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía de la ciudad.

“El impacto puede tener diferentes vertientes, puede ser un tema de imagen urbana, de ciclo inmobiliario o de políticas públicas”, opina Leonardo González, analista de Real Estate en Propiedades.com.

La plataforma otorgó a EL CEO un análisis de la variación de precios de propiedades en las colonias que rodean tres megaproyectos inmobiliarios: Neuchatel en Nuevo Polanco, Torre Chapultepec Uno en Reforma y Parque Las Antenas en Iztapalapa.

Neuchatel Cuadrante Polanco

Se trata de un desarrollo de usos mixtos ubicado en la colonia Ampliación Granada de la delegación Miguel Hidalgo.

Es una antigua zona industrial cuyas fábricas abandonadas han sido reconvertidas en proyectos emblemáticos, tanto que ahora la zona se comercializa como “Nuevo Polanco”.

MIRA Company realiza una inversión de 660,000 millones de dólares para la edificación del proyecto que contempla cinco edificios, dos residenciales y tres de espacios corporativos con áreas comerciales; se estima que la primera fase esté concluida para 2020.

Las unidades residenciales de 60 hasta 100 metros cuadrados ya se encuentran en comercialización, con precios por encima de los seis millones de pesos. La primera torre fue inaugurada en octubre de 2018.

“En realidad los niveles de precio se mantienen homogéneos. Eso es un fenómeno que se relaciona con la mezcla de la oferta inmobiliaria”, opina Leonardo González, aunque el precio promedio de venta de un departamento se duplicó de 2016 a 2019.

“En los últimos 10 años el precio se ha incrementado 100%”, destaca la especialista Adriana Ayala en su investigación “Nuevo Polanco: renovación urbana, segregación y gentrificación en la Ciudad de México”.

En dicho estudio afirma que además del incremento de precios, estas reconversiones traen otras consecuencias.

“Atraen a personas con mayor poder adquisitivo, aquellos que pueden pagar el costo de una vivienda en la zona o la entrada a determinados centros de entretenimiento o espectáculo. Al mismo tiempo, niegan el acceso a otros tantos por el costo que implica el disfrute de los bienes y servicios que ahí se ofrecen”.

Y aunque es una zona vinculada con Polanco todavía se encuentra lejos de los precios de ese mercado.

De acuerdo con Leonardo González, es posible esperar un incremento mayor en los precios de la zona una vez que las unidades residenciales se encuentren completamente colocadas.

Parque las Antenas

Se ubica colonia La Esperanza de la alcaldía Iztapalapa, la tercera con mayor densidad mayor poblacional de la CDMX.

La plaza comercial de 100,000 metros cuadrados -que alberga dentro un parque de diversiones de juegos mecánicos y componente de espacios corporativos- requirió una inversión de 5,000 millones de pesos aportados por FIBRA Danhos, Recórcholis y por arrendatarios.

Durante la inauguración del proyecto – en julio de 2018- Salvador Daniel, CEO de la FIBRA, destacó que desde la construcción de la central de abastos no se realizaban inversiones semejantes.

“Se trata de un proyecto que no tiene precedentes en la zona, en este caso el impacto es exponencial” , señala Leonardo González, sin embargo no ha terminado de reflejarse en los precios de las colonias aledañas.

De acuerdo con el analista esto se debe, en primer lugar, a que no existe tanta oferta de departamentos o de casas. En los datos recabados existen meses en los que no hubo ninguna unidad habitacional anunciada en la plataforma.

“No hay un inventario representativo y los niveles de liquidez son bastante planos.
El impacto mayor está relacionado con la imagen urbana”, considera González.

“A mi no me afectó la construcción. De hecho hasta el final supe que era. Lo que he visto es que siempre hay mucha gente, de todo tipo aunque en las noches sigue muy solo”, cuenta Diego Santiago Ibarra, vecino de la delegación.

El mejoramiento de la zona parece seguir en marcha. “En eso anda, poco a poco. Aunque hay muchos vecinos que dicen que ni parece Iztapalapa”, comparte entre risas.

Leonardo González comenta que aunque se puede esperar mejoría en la zona, esta no estará necesariamente vinculado con incrementar la habitabilidad, ya que se trata de un proyecto comercial.

“En proyectos residenciales o de usos mixtos se mejoran los servicios para impactar en la calidad de vida de los futuros residentes. El centro comercial por otro lado no suele incluye a los residentes”.

Chapultepec Uno

A grupo T69, empresa desarrolladora surgida de la fusión de los despachos Arquitectoma y Grupo Marca le llevó 10 años y 270 millones de dólares materializar el proyecto: 50% de los recursos fueron aportados por las cuatro familias dueñas del predio y el resto provino de la banca comercial.

El inmueble de 241 metros de altura, el segundo más alto después de Torre Mayor, albergará 7,000 m2 de oficinas, 63 departamentos de lujo y nueve pisos dedicados al primer Hotel Ritz-Carlton de la CDMX, además de un helipuerto. Se espera que sea inaugurado durante la primera mitad del 2019.

Esta es la zona que presentó los incrementos de precio más sostenidos.

La explicación de ello es que se trata de un mercado consolidado, indica Leonardo González.

“El nivel de densidades de Cuauhtémoc y San Rafael es muy alto y es de los nodos más diversos de la ciudad”.

Además es el cuarto corredor de oficinas más importante de la ciudad, con 0.79 millones de metros cuadrados de espacios corporativos construidos y concentra desarrollos de vivienda de lujo y proyectos de usos mixtos como el emblemático Reforma 222.

“Es complejo anclar el efecto específico de Chapultepec Uno en una zona tan densa como esta que además tiene precedentes de proyectos semejantes. En términos generales, tiende a consolidar una de las áreas más importantes del país”.