Los desafíos de construir vivienda económica en la Ciudad de México

27 de agosto 2019 | 5:00 am

La Ciudad de México es una de las entidades del país con los precios de vivienda más altos, lo que genera el desarrollo de zonas cuyos precios se equiparan a las urbes más exclusivas del mundo como Shanghai o Hong Kong o Nueva York.

Aunque también generan resultados adversos como precarización de la vivienda y gentrificación, un proceso que implica “inversiones importantes en áreas urbanas o rurales depreciadas, que conducen a la sustitución de población residente de menores ingresos y mayor edad, por nuevos pobladores de mayores ingresos y menos edad” según la definición de Héctor Quiroz Rothe.

El objetivo es que de la vivienda nueva que se construya en la CDMX, el 30% sea de bajo costo, principalmente en 11 corredores, en los que se ha identificado potencial de desarrollo pues los servicios de infraestructura se encuentran subutilizados. Se realizará por medio de incentivos fiscales a los desarrolladores.

“Es una medida innovadora que se viene solicitando desde hace décadas para evitar que se sigan dando esas zonas en las que se construye únicamente vivienda residencial y que se ha dado pese a las modificaciones de la Norma 26 y otras iniciativas que no han funcionado para brindar vivienda accesible en la CDMX”, opina Juan Carlos Zentella Gómez, director General de la consultora en desarrollo urbano y vivienda Global & Local Ideas.

Considera que se trata de una medida que se asemeja a estrategias que se han puesto en marcha en países como Reino Unido, España, Francia, Holanda y Alemania, entre otros.

Los nuevos corredores

Las 11 zonas de la ciudad en las que incentivará el desarrollo de proyectos de interés social se encuentran en las alcaldías Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza.

Los corredores son el Centro histórico, Tacuba- San Cosme, Chapultepec, Eje Central Sur y Norte, Pino Suárez- Tlalpan, SAC Tacubaya, Vallejo, Colonia Atlampa, Tacuba y Zona Rosa.
En éstas áreas se ha observado pérdida de población, por lo cual los servicios urbanos están subutilizados casi en un 50%, según la estimación de Seduvi, además de presentar altos niveles de inseguridad, por lo cual, se considera una estrategia de regeneración urbana.

“El faltante es la colonia Doctores, que es una zona con altos índices de delincuencia en los que además conviven zonas habitacionales importantes” destacó Zentella.

Se espera que las reglas de operación del programa sean publicadas al termino de agosto o en los primeros días de septiembre.

Sin embargo, la Jefa de Gobierno de la ciudad, Claudia Sheinbaum señaló que no se autorizará en esas zonas ningún cambio de uso de suelo, ni la utilización de instrumentos especiales como transferencias de potencial o polígonos de actuación.

El impacto que estiman tener con esto es una inversión de 45,000 millones de pesos en proyectos, además de la generación de 183,000 empleos directos y 44,000 indirectos, comentó Pablo Tomás Benlliure Bilbao, director general de Planeación de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, durante la presentación de la estrategia.

Precios imparables

Los precios de la vivienda en la CDMX se mantienen con crecimientos constantes, presentando incrementos de hasta 11% de un trimestre a otro, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal.

Lo cual se debe por una parte a la dinámica del mercado inmobiliario y por el efecto de escasez de tierra que produce la especulación inmobiliaria, señala Zentella Gómez.

Agregó que el faltante en la estrategia del gobierno de la ciudad son justamente los esquemas que frenen la especulación y políticas de regulación del suelo como impuestos que incrementan gradualmente en los predios abandonados o subsidio al precio de la tierra.

“Se ha intentado ofrecer vivienda de bajo costo mediante subsidio o disminución artificial de los precios y eso es una solución parcial. Se debe intervenir en el mercado del suelo, pero eso no siempre les gusta a lo inversionistas o a los gobiernos locales”.

Señaló que la exigencia de incluir al menos 30% de vivienda de bajo costo podrá generar proyectos que combinen unidade de tipo residencial con interés social, aunque dependerá del perfil de los desarrolladores pues dependerá de ellos y de su margen de negocio y rentabilidad la manera en la que estructuren los proyectos.

Por ello señaló que por ahora sería complicado imponer un tope en el precio de las viviendas de interés social “pues hace falta ver cómo reacciona el mercado”.