Aún sin la obra del NAIM, el precio de la tierra en Texcoco no deja de subir

12 de noviembre 2018 | 5:00 am

A un radio de cuatro kilómetros de distancia del terreno de lo que iba ser el Nuevo Aeropuerto Internacional de México vive Giovanni Gutiérrez Casas, abogado y vecino en la colonia Guadalupe Victoria.

Desde la azotea de su casa alcanza a ver la construcción. Llegó a vivir a esa colonia con sus papás y hermano cuando tenía ocho años. En 2003, cuando sus padres compraron la propiedad, un terreno de 200 metros cuadrados, pagaron alrededor de 25,000 pesos.

Actualmente, un predio de las mismas dimensiones está valuado en 430,000 pesos. Y una casa de 150 metros cuadrados en la misma colonia cuesta 1.65 millones de pesos.

De acuerdo con el analista de Real Estate de la plataforma Propiedades.com, Leonardo González, en un lapso de tres años el valor de los inmuebles en 18 colonias cercanas a lo que sería el NAIM incrementaron 50.47% su valor.

González explica que proyectos de gran tamaño como el aeropuerto “detonan dinamismo inmobiliario en las zonas aledañas”. También suele prometerse que mejoran las condiciones de vida de los habitantes. No siempre es así.

En julio de este año, el todavía Secretario de Comunicaciones y Transportes, Gerardo Ruiz Esparza declaró que ya se habían ejecutado 465 millones de pesos en 60 obras de infraestructura como drenaje, pavimentación y construcción de espacios públicos en localidades circundantes al NAIM.  

La colonia de Gutiérrez no está entre las beneficiadas. Cuenta que las calles están sin pavimentar, no hay agua, por lo que se ven obligados a pagar pipas. Tampoco hay drenaje. “Todos los vecinos tenemos fosa séptica”, dice.

Notó el impacto de la obra del NAIM cuando comenzaron a llegar los trabajadores de la construcción. “Los vecinos empezaron a poner tiendas de abarrotes y adaptaron sus casas para rentar cuartos”.

Los habitantes de la colonia coinciden en que era una mala idea construir ahí el aeropuerto por las condiciones del terreno, que al ser lacustre compromete la seguridad de las viviendas.

“Mi casa y las casas de los demás vecinos están hundidas, algunas deshabitadas por que tienen bardas cuarteadas. La autopista (Peñón- Texcoco) la tienen que arreglar casi cada año porque se hunde”.

Sin embargo lamenta lo que se perdió. “Antes de que empezara la construcción se demolieron las casas, nos dijeron que era porque iban a reforestar esa zona e iban a llegar hoteles. Así que mucha gente compró terrenos y mal invirtió”, asegura, a lo que se suman alrededor de 100,000 millones de pesos pagados por las obras ejecutadas.

Con la cancelación del NAIM, González de Propiedades.com prevé que se ralentice la tendencia alcista de los precios.

“Viene una fase de ajuste porque los predios tiene que encontrar una nueva vocación”, aunque no descarta posibles inversiones de vinculación con la ciudad. Principalmente en segmento industrial, que hasta el momento representa 8.1% de la oferta”, comenta.

La experiencia previa

Con todo y sobresaturación, el Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México es considerado el más importante del país.

Opera desde 1952 y a la fecha, según estudios de la secretaría de Desarrollo Territorial y Urbano, el 38% de la población de la periferia vive en situación de pobreza; 11% de las viviendas son de mala calidad y 3.5% no tienen servicios.

De acuerdo con un estudio publicado por el Gobierno de la Ciudad de México en 2016, en las zonas de influencia del aeropuerto Benito Juárez se contabilizaron 63 mil 017 unidades económicas, de las cuales únicamente 3.79% están directamente relacionadas con el aeropuerto.

En esta parte de la ciudad, del 2014 al 2018, los valores incrementaron 58%, pasando de 1.47 millones a 2.31 millones de pesos, según el análisis de la plataforma.

El impacto se dio por la expectativa que generaba la posible desocupación de las 738 hectáreas que ocupa el aeropuerto y que se encuentran a convenientes nueve kilómetros del centro de la ciudad.

El plan de la SEDATU para ese predio incluía oficinas administrativas, dos universidades, hospitales, parques, jardines y 327 hectáreas de superficie concesionable.

Aunque ya no se mudará el aeropuerto, no se espera que se detenga el incremento de los valores. “Esperaríamos que en la plusvalía de estas zonas crezca al mismo ritmo aunque con una contracción en la vinculación de los nuevos flujos de inversión”.

El escenario en Santa Lucía

La apuesta en lugar de la construcción del aeropuerto en Texcoco es ampliar la Base Militar Aérea de Santa Lucía en el Estado de México. En esta entidad, sólo 23 municipios de los 121 tienen más de 100,000 habitantes, entre ellos Tecámac, donde se ubica la base aérea.

La región tiene una densidad poblacional de 724 habitantes por kilómetro cuadrado, la segunda más densa después de la CDMX. El experto indica que se considera como un municipio urbano que sigue en transición.

El 68.6% de la población del municipio vive al menos un tipo de vulnerabilidad económica. Existen 95,000 viviendas de las cuales 42.6% carecen de servicios básicos, según cifras de Coneval.

González señala que la actividad inmobiliaria es incipiente, en la plataforma no registran más de 300 operaciones de la zona, por ello los precios han sido estables en los últimos tres años.

De 2015 a  2018 el precio promedio de una propiedad pasó de 780,000 mil a 785,400 pesos.

Explica que conforme se aclare y consolide el proyecto de inversión del aeropuerto podría iniciar un ciclo alcista “una mayor concurrencia de usuarios, así como una mayor vinculación con la mancha urbana”, aunque todavía no es posible estimar una tasa de variación.

Hasta el momento, López Obrador no ha publicado el impacto urbano referente a la ampliación de la base Santa Lucía.