Efectos del COVID-19 en centros comerciales: negociación de contratos y redistribución

21 de abril 2020 | 5:00 am

Los inversionistas perciben que la llegada del virus SARS-CoV2 a México vino a reforzar la incertidumbre en el sector inmobiliario comercial y aunque se prevé que en algún punto las ventas se recuperen, la vuelta no será en el corto plazo, ni tampoco a la normalidad que los consumidores conocían.

Al menos desde el tercer trimestre del 2018, la percepción de la inversión en bienes inmuebles comerciales comenzó a ser de mayor riesgo, principalmente a causa de la incertidumbre política, que desde entonces no se ha detenido, y aunque no se pausó la construcción de espacios, sí se observó mayor exigencia de los inversionistas.

“Nosotros medimos el cap rate de adquisición, que básicamente mide el riesgo de la propiedad y está aumentando en el sector comercial. En el tercer trimestre de 2018 estaba en 9.18 y la tendencia a la laza y para el primer trimestre del 2020 cerró en 9.50” dijo en entrevista José Carlos Alemán, CEO de la plataforma de análisis inmobiliario SiiLA.

Esa tendencia se está acentuando, pues entre inversionistas, el segmento comercial y el turismo son percibidos como los más afectados por COVID-19 y la suspensión de actividades para mitigar el contagio en relación a lo que ocurre en el sector oficinas o industrial, de acuerdo con la encuesta que SiiLA hace de manera anual a más de 100 inversionistas, consultores y brokers inmobiliarios.

El impacto está en tres direcciones. Por un lado, la cancelación o diferimiento de inversiones, la disminución en los ingresos por un menor consumo para minoristas como para operadores de centros comerciales y una eventual modificación en el espacio rentable.

La cancelación y diferimiento de las inversiones espera que se refleje de mayor manera durante el segundo trimestre del 2020, sin embargo desde el inicio del año se ha observado mayor vacancia de los espacios disponibles.

“El tiempo de disponibilidad de un espacio incrementó cuatro meses en el primer trimestre de 2020 en comparación con el mismo periodo del 2019” dijo José Carlos Alemán y se prevé que siga incrementando el tiempo de vacancia desde el mes de abril en adelante. Aunque no se ha dado aviso de entregas pospuestas, considera que ese tipo de anuncios serán esperables durante el segundo periodo del año.

El segundo impacto viene con la disminución en las ventas, hasta el cierre de marzo, las ventas variaron 1.1%  en comparación con marzo del año pasado de acuerdo con la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales.

“Los supermercados y las farmacias tuvieron un incremento, pero para abril las compras de pánico serán menos pues se va dosificando; en mayo se verán los efectos pues hay muchos retailers que tendrán decrementos del 100% porque están cerrados y los retailers no pueden sobrevivir si no hay ventas” dijo Jorge Lizan de director de Lizan Retail Advisors.

Lo cual lleva a un efecto que se está generalizando, que es la renegociación de los contratos de arrendamiento “lo que vemos es que están prefiriendo renegociar a perder inquilinos” explica Carlos Alemán.

La negociación depende de la estabilidad financiera de cada retailer, así como el giro del negocio y la relación que tenga con el operador “no es la misma situación la de una isla de seis metros cuadrados que vende pulseras, con un Walmart que tiene 3,000 metros cuadrados” indica Alemán.

Lo más frecuente hasta ahora es el diferimiento en los pagos de abril y mayo combinado con ampliación de plazo obligatorio de arrendamiento.

La nueva normalidad

Aún no es posible estimar cuándo se podrá restablecer la actividad económica, las autoridades sanitarias en México han puesto el 30 de mayo como la fecha tentativa para el fin del confinamiento, y para los municipios con menor dispersión podría ser desde el 18 mayo.

Sin embargo la fecha no es inamovible y aunque se dieran las condiciones sanitarias favorables, las actividades se reanudarán de manera escalonada, ante eso “los restaurantes y el entretenimiento serán de los que más tarden en volver a la normalidad” dice Jorge Lizan.

Considera que el fin del confinamiento llevará consigo nuevas dinámicas de consumo y de experiencias en los centros comerciales, las cuales ya se están observando con el crecimiento del comercio online.

Aunque no será lo único, por un lado los conceptos de entretenimiento se reestablecerán más tarde porque no son esenciales además de que involucran mayor interacción física lo cual puede implicar que se deban incorporar protocolos de higiene más estrictos, que se les autorice volver hasta que disminuya el riesgo de propagación o disminución de su capacidad de aforo.

En el caso del componente gastronómico el fast food puede no ser completamente interrumpido pues involucra menor interacción social, los afectados pueden ser los restaurantes de servicio completo en los que prevé será necesario aumentar por ejemplo el espacio entre las mesas.

Para estos casos el mayor riesgo es que al aumentar el espacio entre las mesas se reduzca el número de asientos disponibles y por lo tanto disminución en las ventas, con lo que se pone en riesgo la rentabilidad del negocio.

Otro ejemplo son las tiendas de fast fashion que están incrementado ventas online, con lo cual según opina Lizan pueden reducir sus espacios físicos dentro de los centros comerciales.

En todos los segmentos de retail habrá cambios, unos más grandes que otros, pero no va ser posible que en un futuro cercano tengamos las mismas condiciones que antes y no solo en estos tres meses de contingencia sino también hay que preguntarnos cómo vamos a operar nuestras tiendas comerciales en el mediano plazo dijo Jorge Lizan.